BAGAIMANAKAH CARA MUDAH UNTUK ATASI MASALAH HAKMILIK STRATA YANG BELUM DI PINDAHMILIK?

1. Kita dapati banyak hartanah strata yang masih belum dibuat penyempurnaan pindah milik daripada nama pemaju kepada nama pemilik dan gadaian kepada nama bank (perfection of transfer and charge, atau biasa dikenali dengan istilah "perfection"), walaupun hakmilik strata telah lama dikeluarkan.

2. Masalah tersebut menyebabkan pemilik akan berhadapan dengan kesukaran untuk menjual hartanah tersebut kepada pembeli kelak.

3. Memandangkan hakmilik strata telah dikeluarkan, pemilik terpaksalah melaksanakan urusan perfection terlebih dahulu sebelum boleh menjualnya kepada pembeli.

4. Masalah yang dihadapi oleh pemilik untuk melakukan urusan tersebut adalah mereka tidak mahu mengeluarkan kos tunai untuk urusan tersebut.

5. Jadi bagaimanakah cara untuk mengatasi masalah tersebut. Di sini saya kemukakan solusinya.

JAWAPANNYA:

A. Ramai yang tidak tahu sebenarnya bank ada kuasa untuk proceed dengan urusan perfection pindahmilk dan gadaian walaupun tanpa pengetahuan pemilik sebaik sahaja hakmilik strata dikeluarkan.

B. Ini kerana semasa menandatangani dokumen perjanjian pinjaman tempohari, pembeli/peminjam telah menandatangani satu Surat Wakil Kuasa (PA) yang memberi kuasa penuh kepada pihak bank untuk melakukan apa-apa sahaja yang perlu berkaitan dengan hartanah tersebut. Ini termasuklah kuasa untuk menandatangani dokumen pindah milik dan gadaian bagi tujuan perfection.

C. Setelah menerima makluman daripada pihak pemaju, bank boleh arahkan peguam panel mereka menyediakan segala dokumen untuk urusan perfection tersebut.

D. Segala kos berkaitan penyediaan dokumen perfection tadi akan dikreditkan dalam akaun loan pembeli/ peminjam tersebut.

E. Sebaik sahaja urusan perfection selesai, hakmilik strata akan dipegang oleh bank sampailah pinjaman habis bayar.

F. Namun begitu kaedah ini hanya sesuai untuk hartanah strata yang masih ada pinjaman dengan bank. Untuk hartanah yang telah habis bayar dan telah dibuat penyerahan semula hak (reassignment) kepada pemilik, pemilik perlu lakukan sendiri urusan tersebut.

G. Cuma persoalannya sejauh mana bank mahu malaksanakan kuasa yang telah diberikan kepada mereka tersebut?

H. Mungkin Bahagian Undang-undang setiap bank boleh advise bank lebih lanjut tentang perkara tersebut.

I. Cuma saya berpandangan jika kaedah ini dapat dilaksanakan, ianya mampu mengurangkan masalah banyaknya hartanah strata yang belum dipindahmilik kepada pemilik.

Sekian. Wallahuaklam.

SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Presiden HartaGuam

Penafian:

Kaedah di atas hanyalah pendapat peribadi penulis secara umum semata-mata. Ianya tidak boleh ditafsirkan sebagai nasihat perundangan rasmi. Pembaca diminta mendapatkan nasihat perundangan rasmi daripada peguam masing masing. Dan rujukan perlu dibuat kepada dokumentasi yang berkaitan untuk setiap kes tersebut.

Justeru penulis tidak boleh disabitkan dengan sebarang tanggungjawab dan liabiliti dan tidak akan menanggung apa apa kesan yang dialami oleh mana-mana pihak atas pandangan yang diberikan di atas.

Read More

Beli Rumah Nanti!!!! Sewa dulu lama-lama.....

Menteri Kewangan II Datuk Seri Johari Abdul Ghani mahu rakyat negara ini menukar cara pemikiran mereka berhubung pembelian rumah ketika muda dan menanggung hutang jangka panjang yang besar.

Bercakap di Putrajaya hari ini, Johari berkata di kebanyakan negara, masyarakatnya memilih untuk menyewa bagi tempoh masa lebih lama sehingga mereka mempunyai wang mencukupi bagi membeli rumah.

"Ia budaya kita. Kami tidak percaya untuk menyewa selama 20 hingga 30 tahun.

"Kita perlu mengubah cara pemikiran. Apabila kamu ke UK atau negara lain, mereka hanya menyewa sehingga mereka mempunyai wang untuk membuat komitmen jangka panjang," katanya.

Sebagai alternatif, beliau berkata lebih banyak rumah mampu milik juga perlu dibina untuk tujuan sewaan.

Beliau berkata demikian pada sesi dialog pelan transformasi nasional (TN50) dengan Menteri Belia dan Sukan Khairy Jamaluddin.

Sumber: Malaysia Kini

Masing2 ada pendapat bernas yg tersendiri..Walau apa2 pun, hidup kita sendiri yg tentukan.

Tak salah kata menteri,

Yang Salah Ikut Kata Menteri…

Menyewa sampai mati

Takut-takut merempat di dunia sendiri…

-Yazid Ahmat-

Read More

6 Perkara Penting Sebelum Beli Rumah Second Hand..

Beli rumah second hand (subsale) tak sama risiko seperti membeli rumah undercon dan lelong.

Tapi, sekiranya hartanah tersebut sebagai pelaburan, subsale memang antara pilihan yang terbaik. Kerana maklumat dan data mengenai hartanah tersebut boleh dikaji dan diperolehi.

Dalam pembelian sesuatu rumah second hand, selain daripada harga, reka bentuk (design) dan lokasi, ada perkara lebih penting untuk kita kaji.

Kaji 6 perkara ni sebelum beli mana-mana rumah second hand:

#1: Pemilik sebenar rumah yang ingin dibeli.

Penting untuk kita mengetahui siapa pemilik berdaftar untuk rumah yang ingin dibeli.

Orang yang jual rumah tidak semestinya pemilik yang sah. Terdapat kes dimana pemilik berdaftar sesebuah rumah tidak mengetahui rumahnya dijual orang lain tanpa kebenaran beliau.

Sebab tu, penting untuk kita pastikan siapa sebenar pemilik berdaftar rumah tu sebelum membeli mana-mana rumah subsale.

#2: Syarat nyata yang ada dalam geran.

Syarat nyata ini merujuk kepada syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri terhadap sesuatu rumah yang didirikan di atas tanah tu.

Contohnya, dalam hak milik (geran) rumah tu dengan jelas nyatakan:

“TANAH INI HENDAKLAH DIGUNAKAN UNTUK SATU UNIT RUMAH TERES SETINGKAT SAHAJA”

Ini bermakna rumah tu hanya boleh didiami sebagai satu rumah teres setingkat saja.

Pemilik berdaftar tak boleh sewenang-wenangnya buat ubah suai rumah daripada rumah teres setingkat menjadi rumah teres 2 tingkat, sebab ia bertentangan dengan syarat nyata rumah tersebut.

Sebagai pembeli, penting untuk kita tau jenis dan keadaan fizikal rumah yang dibeli, mestilah mengikut apa yang telah ditetapkan dalam syarat nyata di dalam geran rumah tu.

Kalau korang tengok rumah tu 2 tingkat secara fizikalnya, tapi dalam geran hanya mensyaratkan ia mestilah setingkat saja, lebih elok tak beli rumah tu.

Ini sebab takut akan ada kesan perundangan di kemudian hari.

#3: Menyemak sekatan yang dikenakan. 

Biasanya sekatan kepentingan ini di tulis seperti:

“TANAH INI TIDAK BOLEH DIPINDAHMILIK, DIPAJAK ATAU DIGADAI MELAINKAN SETELAH MENDAPAT KEBENARAN BERTULIS DARIPADA PIHAK BERKUASA NEGERI”

Kalau rumah yang nak beli ada syarat ini, sebelum pindah milik boleh dibuat daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli, pemilik berdaftar hendaklah mendapatkan kebenaran bertulis (consent) terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri.

Pihak Berkuasa Negeri merujuk kepada Menteri Besar, Ahli Mesyuarat Kerajaan Negeri (Exco) atau Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Tanah dan Galian Negeri (mengikut mana-mana bidang kuasa yang telah diturunkan oleh kerajaan sesuatu negeri).

#4: Hak Milik Orang Melayu

Semak dahulu sama ada rumah tersebut termasuk dalam kategori Rezab Melayu atau bukan.

Kalau termasuk dalam kategori Rezab Melayu, maka ianya ditulis di dalam geran sebagai:

“DALAM KAWASAN REZAB MELAYU”

Kalau ada dinyatakan seperti di ini, hanya orang Melayu saja yang boleh membeli rumah tersebut.

Kalau tidak dinyatakan di dalam geran yang rumah tersebut termasuk dalam kawasan Rezab Melayu, maka ianya dianggap sebagai Hakmilik Pegangan Bebas (Freehold). Bermakna, semua bangsa boleh membeli rumah tersebut.

#5: Mana satu yang betul – Bank punya atau tuan rumah punya?

Kita juga kena tahu sama ada pemilik berdaftar rumah tu masih mempunyai pinjaman dengan bank atau tak?

Atau dalam erti kata lain, adakah rumah tu masih digadai kepada bank atau tak?

Kalau rumah tu masih bank yang punya, untuk membolehkan pindah milik dibuat daripada pemilik berdaftar kepada pembeli, gadaian itu perlu dilepaskan terlebih dulu dengan cara menebus hutang pinjaman yang dibuat.

#6: Menyemak Kaveat Hartanah?

Penting untuk korang tau sama ada rumah yang nak dibeli tu, ada kaveat di atas hak miliknya atau tak.

Kaveat adalah satu jenis sekatan yang menghalang sesuatu urusniaga dilakukan terhadap hak milik rumah tersebut.

Kalau ada kaveat ke atas hak milik (geran) rumah tu, maka proses pindah milik rumah tersebut daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli tak akan dapat dibuat.

Melainkan kaveat tersebut ditarik balik oleh orang yang buat kaveat tu, atau dibatalkan oleh Pejabat Tanah.

Sebab tu, penting untuk pastikan rumah yang kita nak beli tu bebas daripada sebarang kaveat. Sekiranya ada kaveat, perlu dibatalkan kaveat tersebut oleh pihak yang memasukkan kaveat sebelum proses jual beli dilakukan.

Macam mana nak tau ada kaveat atau tidak?

Biasanya, penjual tiada maklumat ini daripada pemilik rumah yang nak jual rumah mereka. Anda boleh minta salinan geran tersebut daripada penjual dan menyemak status hartanah di pejabat tanah dengan membuat carian persendirian untuk mendapatkan maklumat mengenai hartanah tersebut.

Sumber: http://gilahartanah.com/

Read More

Prosedur Membeli Rumah Pertama

Mungkin ramai yang tak berani beli rumah sebab tak tahu proses dan prosedur yang terlibat. Sebab terlampau baru, ramai yang tak berani nak bertindak sebab tak tahu selok-belok membeli rumah pertama.

Berikut adalah perkara yang perlu dititik beratkan oleh pembeli sebelum membeli hartanah:

1. MODAL- No Money No Talk
2. Pinjaman Loan Perumahan
3. Kawasan Perumahan Yang Bagus
4. Site Viewing Rumah
5. Proses Membeli Rumah

Tip elakkan booking fee anda hangus begitu saja.

• Pastikan kita berurusan dengan perunding hartanah berdaftar. Minta mereka tunjukkan tag & business card,
• Kalau beli terus dengan pemilik, wang tanda jadi dibayar dekat peguam sebagai pemegang amanah,
• Baca, teliti dan patuh klausa perjanjian (offer to purchase),
• Pastikan kita layak meminjam berkadaran dengan harga rumah. Letak klausa wang tanda jadi (booking fee) akan dipulangkan kalau pinjaman tak lulus.

Read More

Proses Membeli Rumah

Berdasarkan panduan dan keperluan, anda telah menjumpai hartanah yang bersesuaian. Anda juga mempunyai modal yang cukup untuk memulakan proses pembelian tersebut. Ini adalah langkah-langkah pembelian hartanah tersebut.

• Bayar earnest deposit / booking fees kepada agen hartanah atau pemilik hartanah tersebut. Sebolehnya bayar menggunakan cheque / bank draf supaya lebih selamat. Bahaya bawa cash banyak-banyak dan ada rekod rasmi kalau bayar guna cara ini.
• Dapatkan booking slip daripada agen atau surat daripada pemilik yang mengatakan anda telah membayar sejumlah amaun tersebut untuk membeli hartanah tersebut. Syarat penting seterusnya yang perlu dinyatakan dalam surat ini ialah wang booking ini akan dikembalikan sepenuhnya sekiranya anda gagal mendapatkan pinjaman min 90% daripada harga rumah dalam satu tempoh masa tertentu. Biasanya tempoh masa ni sebulan, ada yang dapat lebih. Kedua-dua pembeli dan pemilik / agen hartanah perlu menandatangani surat ini.
• Agen akan cadangkan panel lawyernya dan kalau anda mempunyai preferred lawyer (mungkin ahli keluarga) lagi senang. Lawyer firm ni nak senang kita pilih yang paling dekat dengan kita dan kalau boleh berdasarkan recommendation orang yang kita kenal. Kalau ada lebih daripada satu lawyer firm yang kita rasa ok, minta quotation daripada firm ni untuk bandingkan rate terbaik. Boleh jimat antara RM500 – RM1k kat sini.
• Sediakan dokumen yang diperlukan untuk memohon pinjaman bank. Dokumen yang diperlukan ialah salinan IC, slip gaji 3 bulan (min. 6 bulan untuk yang dapat gaji berkomisen) salina penyata KWSP, surat pengesahan bekerja, EA form (sekiranya ada) dan dokumen sokongan lain seperti slip Fixed Deposit atau salinan muka surat terkini ASB/Tabung Haji/penyata unit trust.
• Hantarkan permohonan ke sekurang-kurangnya dua buah bank. Kalau anda gunakan perkhidmatan loan broker lebih mudah, tetapi kebiasaannya akan terdapat syarat tersembunyi kalau berurusan dengan mereka. Contoh syarat tersembunyi seperti anda perlu mengambil MLTT daripada mereka atau menggunakan panel lawyer mereka.Kalau anda jenis tak kisah pasal perkara ni, tak mengapa. Disebabkan mana-mana bank pun sekarang ni ada produk Islamik, gunakanlah loan yang Islamik ya. Niatkan kita nak pilih yang halal supaya lebih berkat.
• Dalam masa seminggu dua, anda akan mendapat jawapan daripada bank-bank ini. Tunggu sehingga anda dapat jawapan daripada kesemua bank dan kalau tempoh masa tak mengizinkan, seminggu sebelum tamat tempoh masa tu, minta extension. Biasanya pemilik rumah boleh bagi sebab dia pun malas nak tunggu cari prospek pembeli lain.
• Pilih pakej pinjaman terbaik. Secara asasnya, pakej terbaik untuk pembeli rumah pertama adalah yang memberikan pinjaman paling banyak untuk tempoh masa paling lama pada kadar keuntungan paling rendah. Ada pakej yang mungkin tak dimasukkan sekali kos untuk lawyer tadi, boleh minta untuk dimasukkan. Ada bank yang fleksibel, walaupun surat tawaran pinjaman dah keluar, kita masih boleh minta untuk masukkan itu ini dan mereka akan keluarkan surat baru. Tandatangan surat tawaran perjanjian.
• Lepas sign surat tawaran, inform lawyer firm pilihan kita untuk siapkan S&P. Kemudian, inform agen/owner yang kita dah ada pinjaman dan bayar 7% tadi kepada agen/owner.
• Tandatangan S&P.
• Dari sini lawyer akan menguruskan segala-galanya bagi pihak anda. Bagi hartanah leasehold, memang akan masa lama sikit sebab memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan. Sebulan lebih jugaklah nak tunggu, kalau ada cuti banyak, lagi lama. Untuk hartanah freehold, proses pertukaran nama ni straight forward. Untuk hartanah yang masih dalam pembinaan, tunggulah sehingga hartanah anda siap baru boleh cerita.
• Bila urusan dah nak selesai, lawyer akan mula meminta pembayaran yuran dan duti setem rumah. Kena siap sedia untuk menghadapi saat ini sebab kalau tak bayar, transaksi tak boleh diteruskan. Bagi pembelian subsale yang ada lebihan daripada loan, boleh minta lawyer untuk kontra-kan terus bayaran tadi.
• Selain itu, yuran guaman + duti setem untuk surat perjanjian pinjaman mungkin tidak mencukupi dan anda mungkin kena tambah sikit duit sendiri. Untuk mengelakkan daripada ini berlaku, minta quotation awal-awal lepas sign S&P supaya tak terkejut kalau mereka minta pembayaran.
• Untuk yang membeli rumah yang masih dalam pembinaan, anda perlu membayar interest terhadap progress payment yang telah dikeluarkan oleh bank kepada pemaju. Jangan terkejut pula kalau kadar bayaran ni semakin lama semakin meningkat kerana ia dikira berdasarkan berapa banyak pembayaran (progress payment) yang telah dilakukan oleh bank kepada pemaju.
• Bila semua dah selesai, lawyer akan panggil untuk tandatangan dokumen penyerahan. Biasanya lawyer akan berikan sekali salinan bil utiliti terakhir yang telah dilangsaikan oleh pemilik sebelumnya. Apa yang anda perlu periksa adalah untuk memastikan tiada tunggakan pada semua bil (elektrik, air dan kumbahan) serta maintenance fee. Kalau ada tunggakan, tuntut cepat-cepat. Lagi lama tunggu, lagi susah nak tuntut balik.
• Bawa dokumen S&P tadi bila nak tukarkan nama pada bil utiliti.

Sumber : http://ariffshah.com

Read More

Site Viewing Rumah

Setelah anda menjumpai hartanah yang mahukan, pastikan anda pergi tengok dulu hartanah yang anda minat itu.

Kenapa? Sebab iklan kat Mudah atau iProperty bertujuan untuk menjual, sudah semua yang ditulis dalam iklan baik-baik sahaja. Jangan sebab agen cakap ramai orang nak hartanah tersebut anda terus letakkan booking semata-mata tak nak bagi dapat kat orang lain.

Jadi cari masa, pergi tengok dulu hartanah tersebut. Apa yang biasanya saya akan lihat adalah:

• Keadaan persekitaran dan kejiranan. Siapa jiran? Kaum apa? Pelajar / pekerja / keluarga / orang asing?

• Parking cukup ke tak? Nak tau parking cukup ke tak senang je, tengok property tu pada waktu malam hari bekerja. Siang orang semua keluar pergi kerja.   Hartanah yang parking tak cukup adalah petanda yang kawasan tu senang dapat penyewa dan mungkin tak sesuai dengan mereka yang nak sedikit privacy.

• Adakah hartanah tersebut diselenggara dengan baik? Hartanah yang kita tengok tu mungkin cantik, tempat best, tapi penyelenggaraan tak bagus pun masalah jugak. Contoh penyelenggaraan tak bagus seperti bangunan nampak uzur / buruk sebab tak pernah dicat semula, rain gutter yang rosak / tersumbat (yang ni boleh nampak kalau lantai tiba-tiba ada kesan lumut atau memang nampak rain gutter dah barai), lif yang gelap dan suram dan lampu di laluan utama tak menyala.

• Anda betul-betul kena pertimbangkan semula kalau nak beli hartanah dalam keadaan macam ni. Tak best sebab maintenance fee kena bayar, tapi penyelenggaraan tak dibuat.

• Kemudian masuk dalam rumah. Pastikan rumah cukup sifat, mana yang sepatutnya ada pintu, kena ada pintu dan mana yang patut ada dinding, ada dinding. Saya cakap macam ni sebab ada pemilik jadikan rumah tiga bilik kepada dua bilik. Benda-benda ni kita perlu tahu.

• Bila semua cukup sifatnya, tengok pulak keadaan dalaman rumah. Dijaga dengan baik atau tidak, toilet tersumbat ke tak? Dinding cantik atau penuh dengan contengan anak kecil? Tiles menggelembung ke tak? Parquet floor cukup ke tak bilangan kepingan kayu tu? Point-point ini boleh digunakan untuk rundingan harga dengan pemilik. Ambil gambar mana yang patut.

• Kalau ada perabot/perkakas yang ‘melekat’ seperti kabin dapur, kipas siling, aircon, kabinet kasut, wardrobe pastikan samada benda-benda ni dimasukkan sekali dalam harga pembelian rumah atau tidak. Ini untuk mengelakkan anda berputih mata bila pindah masuk nanti, mula-mula ingatkan dapat aircon free, aircon pulak baru lagi, kurang setahun dipasang, pindah masuk tengok dah kena cabut.

• Kalau banyak perkakas, minta agen buatkan senarai inventori rumah yang dimasukkan sekali dalam harga belian rumah supaya kita tau apa yang kita dapat dan penjual tak ambil apa yang sepatutnya ditinggalkan.

Lepas site viewing, balik rumah dulu. Ambil masa 2-3 hari untuk berbincang dengan pasangan, keluarga, rakan yang lebih arif tentang hartanah ni. Tengok online forum sebab kalau ada sesuatu best, biasanya mesti akan ada orang komplen kat internet.

Bila semua tu dah buat dan keputusannya positif, boleh proceed ke step seterusnya.

Read More

Kawasan Perumahan Yang Bagus.

Bagus pada saya tak semestinya bagus pada anda. Berikut adalah ciri hartanah yang bagus untuk dimiliki oleh golongan muda sekarang sebagai panduan:-

• Berdekatan dengan tempat kerja, lebih-lebih lagi kalau tempat kerja anda di tengah bandar. Bukan setakat anda, beribu orang lagi mencari property yang macam ni. Mudah nak jual/sewa bila anda nak pindah daripada kawasan tersebut nanti.
• Dekat dengan pengangkutan awam, terutamanya MRT & LRT. Lagi dekat, lagi bagus dan kalau boleh dalam jarak yang mampu dicapai dengan berjalan kaki sahaja. Kenapa? Sebab kalau ikut trend negara maju lain, hartanah yang terletak dalam walking distance dari pengangkutan awam mempunyai kadar sewa yang lebih mahal.
• Bukan tempat jin bertendang. Maksud saya di sini, bukan di kawasan yang tidak mempunyai perancangan bandar yang betul dan tidak mempunyai kemudahan awam yang lengkap.

Tak perlu banyak-banyak. Kalau salah satu daripada 3 point ini menepati ciri-ciri property yang anda minat, maka boleh kata betullah pilihan anda.

Yang penting kat sini adalah pembelian hartanah mestilah berdasarkan pelbagai faktor penting yang telah pertimbangkan. Antara faktor ini ialah matlamat pembelian samada pelaburan/own stay, kemudahan/keselesaan anda & keluarga anda, potensi kawasan tersebut dan kemampuan anda.

Jangan ikut bulat-bulat cakap orang atau keluarga sebab rumah beli rumah ni hutang sampai mati (kalau ditakdirkan anda pendek umur), jadi pilih betul-betul. Salah pilih nanti menyesal tak sudah.

Jadikan cadangan dan recommendation orang lain sebagai panduan sahaja.

Sumber: http://ariffshah.com

Read More

Pinjaman Loan Perumahan.

Pinjaman loan perumahan biasanya adalah 90% daripada harga belian rumah. Tapi anda boleh dapat lebih.

Untuk pembeli rumah pertama, biasanya boleh mohon sebanyak 95% daripada bank dan ini bergantung kepada bank / pakej yang ada semasa memohon. 5% tu adalah untuk memodalkan kos S&P dan loan agreement.

Anda boleh memohon daripada seberapa banyak bank yang anda mahukan untuk mendapatkan kadar pinjaman dan pakej yang terbaik. Syaratnya, hantarkan permohonan ini semua serentak atau dalam minggu yang sama.

Kalau tak dapat 95%, anda masih boleh dapat 90% + 2.5% di mana 2.5% tadi adalah untuk kos loan agreement dan duti setem loan.

Kos takaful juga boleh dimasukkan ke dalam loan dan kebiasaannya, sekiranya ambil takaful dengan bank, anda akan mendapat kadar istimewa daripada bank. Tapi tak semua bank buat macam ni. Akan diterangkan lagi di bawah.

Ada bank boleh berikan renovation loan sebanyak 10% daripada harga rumah dengan kadar faedah yang menarik. Terpulang kepada keperluan anda samada nak ambil atau tidak.

Ada gaji belum tentu layak dapat loan!!!!

Setiap bank ada kriteria untuk meluluskan permohonan pinjaman. Cara paling mudah untuk mengetahui seseorang itu layak ke tak dapat pinjaman adalah berdasarkan komitmen bulanan seseorang itu selepas dapat pinjaman perumahan vs pendapatan bulanannya.

Komitmen yang biasa diambil kira ialah:

1. Hutang kereta. Paling biasa untuk golongan muda.
2. Hutang kad kredit. Perlu ada dalam keadaan yang terkawal. Saya akan terangkan lebih  lagi nanti. 
3. Hutang personal loan. Elakkan sekeras-kerasnya.

Pendapatan yang diambil kira ialah:

1. Gaji dan elaun tetap (dinyatakan dalam slip gaji)
2. Bonus tahunan. Dikira berdasarkan bonus setahun dibahagikan 12 bulan.
3. Komisen lain seperti contoh komisen takaful. Pendapatan komisen ni perlu diishtiharkan kepada LHDN dan dibayar cukai
4. Pendapatan daripada penyewaan (dibuktikan dengan kontrak sewa).

Nak mudahkan cerita, kita kira berdasarkan gaji sahaja. Kalau ada pendapatan berlebihan nanti banker anda akan kirakan DSR.

DSR = Jumlah komitmen (Instalment bulanan rumah + instalment bulanan kereta + 5% hutang kad kredit + instalment personal loan) / Gaji bulanan x 100

Untuk kira anggaran instalment bulanan rumah, boleh kira menggunakan loan calculator yang boleh dijumpai di mana-mana laman web bank / berkaitan hartanah. Kebiasaannya, DSR yang ok untuk kelulusan pinjaman perumahan adalah <60% kalau gaji RM3000 ke bawah dan <70% kalau gaji antara RM3000 – RM6000.

Kadar yang saya nyatakan ni sebagai panduan je tapi secara asasnya macam itulah. Check dengan banker anda untuk mengetahui samada anda benar-benar layak atau tidak.

Boleh Tak Saya Keluarkan Duit KWSP Untuk Bayar Deposit Rumah?

Jawapan mudah, boleh.

Walaupun begitu, dalam kebanyakan kes anda masih perlu menyediakan wang tunai 10% untuk pembayaran deposit rumah. Tapi sekiranya anda boleh berunding dengan pemilik rumah, bayaran tunai 10% ini boleh ditangguhkan sehingga anda dapat keluarkan wang simpanan dalam KWSP tadi.

Untuk hartanah leasehold, berkemungkinan besar pemilik rumah tak sanggup tunggu. Untuk freehold, masih ada peluang.

Sumber: http://ariffshah.com/

Read More

Modal Untuk Beli Rumah Baru– No Money No Talk

Berapa banyak modal yang perlu ada untuk membeli rumah? Ini pecahan item yang diperlukan untuk memodalkan pembelian rumah anda.

1. Down payment 10%. 

Down payment ini dipecahkan kepada dua bahagian biasanya, 3% dan kemudian 7%.    3% untuk booking, kemudian dalam tempoh masa yang ditetapkan, langsaikan 7% tu dulu.

2. Kos perjanjian jual beli (sales & purchase agreement atau S&P) dan duti setem. 

Nak senang kira, kos ni dalam 3% daripada harga rumah. Kena bayar sendiri kecuali kalau beli rumah under construction, mungkin pemaju akan menanggung kos ni. Pembeli tandatangan je.

3. Kos berkaitan pinjaman iaitu berjanjian pinjaman dan duti setem pinjaman. Yang ni boleh dimasukkan ke dalam loan. Yang ni lebih kurang dalam 2.5%.

4. Valuation fees 

Atau kos untuk membayar jurunilai rumah menilai harga pasaran rumah anda. Bank memerlukan jurunilai panel mereka menilai harga rumah anda dan akan memberikan loan berdasarkan nilai rumah yang diberikan oleh jurunilai tadi. Biasanya kos ini dimasukkan sekali dalam loan. Yang ni 0.25% daripada harga rumah bagi rumah.

5. Fee agen hartanah 
Fee agen hartanah sebanyak 2.75%. Biasanya penjual yang kena bayar. Tapi boleh jadi pembeli kena bayar. Kena pastikan benda ni dengan agen sebelum membeli.

6. Takaful.
Fungsi takaful adalah untuk memastikan rumah tersebut menjadi milik pewaris anda sekiranya berlaku kematian atau kecacatan kekal kepada anda. Ada dua jenis takaful, satu boleh dimasukkan dalam loan dan satu lagi tak boleh. Rujuk entri MLTT vs MRTT untuk penerangan penuh.

Kesimpulannya daripada di atas, modal untuk membeli rumah adalah 15 – 16% daripada harga rumah (10% deposit + 3% S&P + 2.5% loan + 0.25% valuation).

Read More

Peringatan Buat Pembeli Baru...

Biasanya pembeli baru akan begitu teruja untuk membeli rumah tanpa mengambil kira latar belakang rumah dan juga keadaan rumah yang ingin dibeli asalkan harga rumah yang ditawarkan dirasakan murah dan risau ada pembeli lain yang akan merebut rumah tersebut.

Tetapi sebelum menandatangani SPA perjanjian jual dan beli, pembeli haruslah mengambil kira perkara perkara berikut:

1. Status hartanah tersebut, adakah sama dengan yang diberitahu sebelum ini (pegangan bebas / pajakan).

2. Harga hartanah sama dengan yang telah dipersetujui antara semua pihak yang terlibat.

3. Penting - Nama penjual. Mestilah sama dengan nama di dalam surat hakmilik.

4. Syarat-syarat penjelasan bil tertunggak. Seperti bil air, api, cukai harta, cukai tanah, bayaran maintenance sekiranya rumah apartment dan sebagainya..

5. Persetujuan tentang perkara-perkara yang melindungi pembeli dari bebanan kos tambahan atau denda yang disebabkan oleh kelewatan penjual dalam menyerahkan dokumen.

6. Tempoh perjanjian yang bersesuaian dengan status hartanah (tambahan masa untuk kes-kes yang mempunyai kaveat atau sekatan contohnya).

7. Developer / Pemaju tidak pernah mengalami masalah rumah terbengkalai dan mempunyai latar belakang yang meyakinkan.

Read More

Penting!!! Sebelum Membeli Rumah.

Setiap orang terutama yang telah berkeluarga pasti berkeinginan untuk memiliki kediaman idaman sendiri. Tidak kurang juga yang ingin membeli kediaman untuk tujuan pelaburan. Walau apa pun tujuan, di sini kami ingin kongsikan perkara-perkara yang boleh para pembeli lakukan untuk memudahkan lagi proses pembelian kediaman atau hartanah.

1. Buat penyelidikan menyeluruh.

Melainkan kediaman di sesuatu kawasan telah dikenalpasti untuk dimiliki, pembeli disarankan membuat “homework” berkenaan kediaman yang ingin dimiliki. Ini termasuklah apa yang ditawarkan di kediaman tersebut dan kemudahan-kemudahan yang ada di persekitarannya. Contohnya pengangkutan awam, tempat beribadat, sekolah dan kawasan membeli barangan keperluan.

Bagi para pelabur pula, faktor-faktor seperti kemudahan serta daya tarikan utama sesuatu kawasan perlu diambil kira (berdekatan kolej dan hospital contohnya), inilah yang dipanggil “Booster”.

Ini semua boleh membantu para pembeli membuat keputusan yang lebih mudah sekiranya menemui kediaman yang sesuai dengan bajet kelak.

2. Geran Master atau Individual/Strata

Untuk mengelakkan dari sebarang kejutan, pembeli hendaklah mengambil tahu status title atau geran sesebuah hartanah tersebut. Proses jual/beli adalah lebih mudah dan cepat sekiranya geran adalah pada status individu/strata.

Ini bukanlah bermakna hartanah yang masih dengan geram master tidak boleh dibeli, cuma prosesnya akan melibatkan kos tambahan untuk “direct transfer” atau masa tambahan untuk penukaran nama secara biasa (pemaju – pemilik asal – pembeli).

3. Semak kelayakan pinjaman – ketahui kelayakan sebelum memilih hartanah

Orang awam boleh menyemak kelayakan pinjaman yang boleh diberi oleh bank untuk tujuan pembelian hartanah. Ini boleh dilakukan sendiri dengan menghubungi bank-bank ataupun boleh dirujuk untuk dibantu oleh perunding hartanah.
Dengan mengetahui kelayakan pinjaman, bajet yang diletakkan akan lebih realistik dan risiko pinjaman ditolak adalah kurang.

4. Menyediakan wang pendahuluan yang mencukupi

Pembeli disarankan agar menyediakan wang pendahuluan yang mencukupi supaya tiada tangguhan dalam proses jual/beli hartanah.

Kos yang lazim dalam pembelian hartanah sub-sale ialah wang pendahuluan sebanyak 10% dari harga jualan, serta 5% (maksimum) untuk fi perundangan yang merangkumi fi perundangan untuk pinjaman bank dan perjanjian jual/beli (SPA).

Disamping itu, pembeli juga boleh mempertimbangkan pengeluaran KWSP mengikut kelayakan dan skim rumah pertama yang ditawarkan beberapa bank. Ini boleh membantu meringankan beban pembeli yang layak.

5. Gunakan khidmat perunding hartanah berdaftar

Adalah amat penting khidmat perunding hartanah berdaftar digunakan dalam sebarang proses jual/beli hartanah. Perunding hartanah berdaftar bernaung di bawah Ejen Hartanah yang di beri lessen oleh LPPEH (Lembaga Penilaian Pentaksir dan Ejen Hartanah), dan segala tindakan mereka termaktub dibawah kawal-selia LPPEH. Dengan perunding hartanah berdaftar, hak anda sebagai pembeli akan terjaga dan akan terlindung dari penyelewengan dan penipuan.

Sebagai pembeli, anda juga tidak dikenakan sebarang bayaran yang dikenakan untuk khidmat seorang perunding hartanah berdaftar.

Akhir kata, membeli sebuah kediaman idaman atau hartanah bukanlah perkara yang kecil. Buatlah perkara yang bijak dan selamat memiliki kediaman idaman anda.

Sumber: fb hartanahhandal

Read More

Perbezaan antara Kondominium dan Serviced Apartment.

Kondominium??? Serviced Apartment???? Sama aje kan....

Pada mata kasar, kedua-duanya nampak sama, tapi mengapa nama yang berlainan digunakan untuk sesebuah projek oleh pemaju perumahan? Apa yang membezakan antara kedua-duanya?

Kondominium adalah kediaman berstrata yang dibina di atas tanah berstatus kediaman (residential). Segala bayaran kemudahan (utiliti - eletrik, air) dan cukai tanah adalah bersesuaian dengan status kediaman. Penghuni kondominium kebiasaanya akan dijanjikan privasi.

Bagi “serviced apartment” pula, pada asalnya terma ini digunakan untuk apartmen yang menyediakan kemudahan seperti “housekeeping” dan “room service”; pendek kata ia menyediakan kemudahan seperti hotel.

Tetapi, senario di Malaysia buat masa ini, “serviced apartment” kebiasaannya merujuk kepada kondominium atau pangsapuri yang dibina di atas tanah yang berstatus komersial.

Selain dari itu, kebanyakan “serviced apartment” dibina bersama dengan unit-unit kedai, di mana akses berasingan disediakan untuk penghuni untuk mengelakkan perkongsian akses bersama orang awam.

Oleh kerana ia dibina di atas tanah berstatus komersial, segala bayaran kemudahan (utiliti – elektrik, air) dan cukai tanah perlu mengikut kadar komersial, di mana ianya adalah lebih mahal dari kadar kediaman biasa.

Walaubagaimanapun, kadar elektrik untuk “serviced apartment” boleh ditukarkan kepada kadar kediaman melalui permohonan kepada TNB. Proses ini biasanya akan dilakukan secara kolektif oleh pemaju sendiri.

Read More

Perlukah Agen Hartanah???

Apakah yang dimaksudkan dengan Agen Hartanah??

Agen Hartanah Berdaftar adalah Agen Hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai Pentaksir Dan Ejen Hartanah. Agen Hartanah ini boleh juga dikenali dengan Real Estate Negotiator (REN).

Ramai yang beranggapan proses membeli dan menjual hartanah adalah sesuatu yang mudah dan ringkas. Khidmat Agen Hartanah hanyalah membebankan dan membazirkan wang. Hakikatnya, pasaran hartanah sebenar adalah rumit jika seseorang itu tidak mempunyai pengetahuan dan pengalaman. Kebaikan mendapatkan ejen hartanah akan menjadikan proses jual-beli lebih mudah dan mengurangkan tekanan.

Agen Hartanah sangat berguna kerana:-

1. Melancarkan Proses Jual Beli/Sewa - Agen hartanah mampu melancarkan sebarang urusan jual beli dan sewa hartanah. Seorang Agen hartanah bukan sahaja mempunyai pengetahuan berkenaan dokumen yang diperlukan, tetapi juga mempunyai jaringan yang luas dengan pihak pihak yang terlibat. Secara tidak langsung, dapat memastikan setiap proses bermula dari pinjaman, dokumentasi sehingga selesai proses jual beli berjalan dengan lancar.

2. Pengetahuan dan Kemahiran- Membeli rumah adalah lebih dari sekadar menawarkan harga. Seorang ejen berpengetahuan tentang komuniti, kejiranan, sekolah, sistem jalan, hospital, membeli-belah, lokasi pasaraya dsb. Mereka boleh membantu mendapatkan rumah yang anda mampu dan memberi nasihat berkenaan pinjaman. Mereka berpengetahuan mengenai apa yang diperlukan apabila membeli rumah seperti dokumen yang diperlukan dan langkah-langkah yang terbabit dalam sesuatu pembelian. Seorang ejen hartanah akan membawa anda melalui proses tersebut dan meminimakan tekanan anda.

3.  Mengelakkan Penipuan- Ejen Hartanah Berdaftar wajib berdaftar dengan Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah Ejen Hartanah wajib memaparkan  Tag ID semasa berurusan dengan client. Ejen Hartanah wajib menghadiri seminar dan kursus untuk mendapatkan lesen untuk berurusniaga. Sebarang salah laku yang melibatkan ejen hartanah boleh dikemukan ke pengadilan kerana maklumat dan butiran agen adalah berdaftar. Tiada penyelewengan dalam deposit urusniaga, kerana deposit akan disimpan di dalam akaun pelanggan agensi hartanah.

4. Penjimat Masa- Jika anda mahu menjual rumah, seorang ejen boleh mengambil alih tugas-tugas seperti menguruskan jadual lawatan pembeli berpotensi termasuk membantu menunjukkan rumah kepada mereka. Jika anda mahu membeli rumah, ejen boleh menguruskan sesi lawatan dengan mendapatkan hartanah yang sesuai dengan kriteria anda daripada membuang masa melihat rumah yang tidak menepati kriteria.

5. Pembantu Harga Jual Beli- Ejen akan mengetahui samada rumah yang mahu dibeli itu berbaloi dengan harganya. Mereka akan melihat kepada aspek permintaan dan tawaran, keadaan pasaran terkini, lokasi, jenis rumah seperti adakah bilangan bilik sesuai dengan harga tawaran. Mereka juga boleh membuat rundingan harga yang boleh menjimatkan ribuan ringgit. Ejen mempunyai akses kepada maklumat seperti nilai rumah di kawasan itu, purata harga jualan dan berapa hari rumah sudah berada di pasaran untuk dijual.

6. Hubungan Penting- Ejen boleh mengesyorkan pihak yang pakar seperti pemeriksa rumah, syarikat kewangan, peguam yang baik dan sebagainya. Mereka mempunyai hubungan rangkaian yang baik dan boleh memberi pelbagai pilihan yang boleh dipilih dengan bijak.

7. Pengurusan Dokumen: Jumlah kerja yang ada dalam urusan jual-beli kelihatan sangat rumit kepada mereka yang baru dalam perniagaan ini. Dokumen pembelian biasanya menjangkau lebih 10 mukasurat. Ini belum lagi dokumen lain seperti borang-borang dari badan kerajaan dan lain-lain. Seorang ejen hartanah mempunyai pengetahuan berkenaan dokumen yang diperlukan dan boleh menyediakan semuanya dengan teliti dan betul.

8. Sokongan : Kerana kerumitan proses jual-beli hartanah, anda tidak tahu apa yang mahu ditanya. Seorang ejen akan mempunyai jawapan untuk anda dari awal sehingga akhir.

Seorang ejen hartanah memainkan peranan yang sangat penting dalam jual-beli rumah. Dengan mendapatkan seorang ejen hartanah, anda boleh menjimatkan masa, duit dan mengurangkan banyak tekanan. Kepada mereka yang mahu melibatkan diri dalam perniagaan jual-beli hartanah, ejen yang berkualiti adalah satu kewajipan.

Sumber : http://www.drumah.com/kebaikan-mempunyai-ejen-hartanah/576.html

.

Read More